第107章 房地产经营策略（9/10）

    叶子书快速吃完早餐之后，擦了擦嘴，问道：“你们商量得怎么样了？”

    “昨天我回去和我哥说了，他也觉得管理唱片公司有点不得劲，所以他对此没有意见，而我自然更没有意见了。”郭冬梅说道。

    叶子书听完郭冬梅的话，看向郭东生，意思是郭冬梅说的是不是他自己的意思，因为在他们家里，郭冬梅明显比郭东生要强势一些。

    “我妹说得没错，你应该知道，给歌手写歌写词的，文化都比较高，像我这样没读过书的，感觉就要矮一头。”郭东生说道。

    他还真没有考虑到这个，在前世，不管文化程度多高，有钱就是大爷，至少在心理上更加有优势，这可能是时代的差距吧。

    “既然如此，那我们就接下来谈谈房地产的事情吧，至于唱片公司的事情，你要和你妹妹交接好，别出了纰漏就行。”叶子书说道。

    “我知道。”

    听了郭东生的话，叶子书点了点头，说道：“我成立房地产公司，不是因为现在这个行业非常赚钱，而是看好这个行业的未来。

    为了能够在未来把握好这个行业，我们必须要提前进入，做好各个方面的工作，等到机会来临的时候，能够比别人走得更快。

    所以这次你去深圳，主要目的不是赚钱多少，而是要做好各种基础性的工作，为未来打好基础。”

    “那什么是基础性的工作？”郭冬梅问道。

    这话是帮他哥问的，怕他哥不了解仔细，无法领会叶子书话里的意思，到时候去了深圳，没有做好，免不了坏事。

    “房地产行业不仅仅是盖房子，这里面牵扯到非常多的行业，可以说是一个围绕着房地产的产业链。

    例如拿地，就需要知道土地的地质结构、商业价值、未来发展前景等等，不过现在倒是不用考虑这么多，拿地基本上是不会亏损。

    例如建设，就需要了解建筑材料相关的标准和知识，还要有自己的渠道寻找工人，而这些工人数量很多，又该如何组织，在保证安全的前提下，提高工作效率，保证建筑质量？

    而且在建设之前，还需要进行建筑设计，而设计又牵扯到更多的专业知识，作为总裁虽然不需要全部知道，但是关键信息却是要懂。

    后面就是装修，这里面也涉及装潢设计、装修材料等等相关的知识，目前在这一块，国内并不完善，可能需要你们学习和探索。

    以上只是房屋建设方面的东西，还有金融运作方面的知识，房地产开发属于大资金大投入的行业，不可能所有资金都自己来出，必然牵扯到银行贷款。

    但是银行贷款如果不顺利，还可能需要使用其他的金融杠杆，不过除银行贷款以外的金融杠杆，能不用就不用，除非到了万不得已的时候。

    最后就牵扯到建筑销售和运营方面的环节，如果是住宅房屋，一般都是以出售为目的，这样能够尽快回笼资金，保持现金流的相对健康。

    但是商业写字楼或者是商业广场，一般比住宅楼有更大的商业价值，具备持续运作的基础，所以并不一定以出售为目的，也可以采取出租的方式来运作。

    不过这样的运作模式，需要确定未来这个地方有很大的发展前景，如果没有发展前景，或者拥有更多的不确定性，可以出售一部分面积，自营一部分面积。

    这样可以提前回笼成本，而利润部分变成了自己的自持资产，这将是未来商业楼盘开发的主要方式。”叶子书说道。

    看到郭东生将他说得都记下来后，叶子书继续说道：“这些对你来说，都是新的领域，你去深圳后，别急着拿地，先了解房地产各个方面的情况再做打算。

    等到招募了一些业内人士，了解了房地产各个方面的情况之后，在开始小规模拿地，尝试开发小楼盘，积累实际经验。

    等到第一个小楼盘取得成功，说明房地产各个环节，你们已经了解得差不多了，可以适当的加快速度，但是以稳为主，不要过于激进。

    正如前面所说，公司目前的目的是以培养人才、锻炼队伍为主，建立完善的公司经营制度，为将来打好基础。”

    等到郭东生记下这些话之后，叶子书继续说道：“实际上，房地产属于产业链终端行业，如果公司有能力的话，可以适当介入产业链其他环节。

    例如开发房地产必然需要水泥，那么我们是否可以建立水泥产业，为房地产企业提供各种要求的水泥产品？

    其他的还有很多，但是尽量进入的是相对容易控制的行业，而无法做到大规模经营环节，就不便进入。谷

    例如建筑需要的沙子，由于需要大量从河流湖泊当中挖出来，需要和各个地方政府打交道，技术含量又